纽约地产经纪执照
新泽西地产经纪执照 |
纽约曼哈顿房地产经纪 鲍博士 Alex Bao纽约资深地产经纪，曼哈顿房地产房产中介，熟悉纽约市曼哈顿下城、中城和上城房屋销售及出租市场，对华人喜欢投资的街区非常了解，为海内外华人在纽约购房置业提供专业房产经纪服务。
我来自中国大陆天津，在美国留学和工作20多年，纽约州立大学博士，拥有纽约州和新泽西州的地产经纪执照，现全职从事房地产服务。我有双语优势，讲国语普通话，讲流利英语，保证客户在交易中不受语言障碍，我熟悉美国地产流程和相关法律，精于处理买房遇到的各种问题，有良好的贷款和律师资源，为华人在纽约买房提供一条龙专业服务。
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纽约曼哈顿购房指南
曼哈顿是美国纽约市5个行政区之一，曼哈顿岛长约20公里宽约3公里，陆地面积仅相当于上海徐汇区或者北京西城区大小，东面隔东河临纽约布鲁克林区和纽约皇后区，西面隔哈德逊河临新泽西州的泽西市。四百年前荷属美洲总督Peter Minuit用大约现值24美元的饰品从美国印第安人买下曼哈顿岛，而今曼哈顿已有169万人口，成为世界上人口最稠密的地方之一，充满魔力的纽约还在吸引世界各地投资者前来购房置业，使得曼哈顿成为全世界最昂贵房地产市场之一。
曼哈顿是整个美国的经济和文化中心，世界上摩天大楼最集中的地区，汇集了世界500强中绝大部分公司的总部，也是联合国总部的所在地。世界金融中心华尔街坐落在曼哈顿下城，而纽约的大企业、商业中心分布于曼哈顿中城。整个曼哈顿耸立着超过5500栋高楼，其中35栋超过了200米，是世界上最大的摩天大楼集中区。拥有纽约标志性的世贸中心、帝国大厦、洛克菲勒中心、克莱斯勒大厦、大都会人寿保险大厦等建筑。每到夜晚，曼哈顿数千栋摩天大楼通夜而亮，大街上人流彻夜不息，曼哈顿是地地道道的不夜城，是名符其实的世界第一大都汇。
曼哈顿是整个美国的经济和文化中心，世界上摩天大楼最集中的地区，汇集了世界500强中绝大部分公司的总部，也是联合国总部的所在地。世界金融中心华尔街坐落在曼哈顿下城，而纽约的大企业、商业中心分布于曼哈顿中城。整个曼哈顿耸立着超过5500栋高楼，其中35栋超过了200米，是世界上最大的摩天大楼集中区。拥有纽约标志性的世贸中心、帝国大厦、洛克菲勒中心、克莱斯勒大厦、大都会人寿保险大厦等建筑。每到夜晚，曼哈顿数千栋摩天大楼通夜而亮，大街上人流彻夜不息，曼哈顿是地地道道的不夜城，是名符其实的世界第一大都汇。
纽约曼哈顿房地产市场分布
曼哈顿从北向南分为上城、中城、下城三部分，上城指曼哈顿岛北部（第59街以北），中城指第23街和59街中间的部分，下城指第23街以南部分。下城是金融区，中城是商业区，而上城有中央公园、博物馆、音乐厅、哥伦比亚大学，是个优美安静的文化区域。
曼哈顿没有上海那种中环外环或北京三环四环的区域概念，而是随着曼哈顿上百年的城建自然形成了一些地理区域，投资曼哈顿房地产市场就要了解这些地段。整个曼哈顿被划分成10多个区块，它不仅仅是地理位置标注，其社区环境、人文历史、房屋建筑和社区居民形成自己的特点，这也是决定区域房价差异的主要原因。在纽约曼哈顿买房，需要找熟悉这些情况的经纪人，对你会有很大帮助。
曼哈顿从南向北划分为金融区、翠贝卡、苏荷区、下东城、格林威治村、东村、雀儿喜、格拉姆西、中城东、中城西、上东城、上西城等区域。其具体位置可以参看地产经纪首页上的 纽约曼哈顿房地产城区图
曼哈顿没有上海那种中环外环或北京三环四环的区域概念，而是随着曼哈顿上百年的城建自然形成了一些地理区域，投资曼哈顿房地产市场就要了解这些地段。整个曼哈顿被划分成10多个区块，它不仅仅是地理位置标注，其社区环境、人文历史、房屋建筑和社区居民形成自己的特点，这也是决定区域房价差异的主要原因。在纽约曼哈顿买房，需要找熟悉这些情况的经纪人，对你会有很大帮助。
曼哈顿从南向北划分为金融区、翠贝卡、苏荷区、下东城、格林威治村、东村、雀儿喜、格拉姆西、中城东、中城西、上东城、上西城等区域。其具体位置可以参看地产经纪首页上的 纽约曼哈顿房地产城区图
纽约曼哈顿公寓最新房源 (每天更新）
纽约曼哈顿最好的公立学校
Anderson School位于曼哈顿上西区，提供从幼儿园到八年级的教育，想要就读该校的学生需要通过纽约教育局组织的考试才能进入。
Stuyvesant High School 位于曼哈顿下城翠贝卡区，只设有高中一年级到三年级，该校只招收通过SHSAT考试并且分数极高的学生。被誉为纽约市最好的高中，毕业生大部分都进入美国各大名校，哈佛、耶鲁等常春藤名校每年都会来Stuyvesant高中招收优秀学生。
Hunter High School 位于在曼哈顿上东区，大都会艺术博物馆附近。Hunter是当地人认为纽约市最好的免学费高中。中学开放给全紐約市学生申請考試，6年级参加考试，考进的学生从7年级读到12年级。学生必須在5年级全纽约州考试得到4分，才可能有资格参加考试。
详细介绍参看 纽约学校入学要求
Anderson School位于曼哈顿上西区，提供从幼儿园到八年级的教育，想要就读该校的学生需要通过纽约教育局组织的考试才能进入。
Stuyvesant High School 位于曼哈顿下城翠贝卡区，只设有高中一年级到三年级，该校只招收通过SHSAT考试并且分数极高的学生。被誉为纽约市最好的高中，毕业生大部分都进入美国各大名校，哈佛、耶鲁等常春藤名校每年都会来Stuyvesant高中招收优秀学生。
Hunter High School 位于在曼哈顿上东区，大都会艺术博物馆附近。Hunter是当地人认为纽约市最好的免学费高中。中学开放给全紐約市学生申請考試，6年级参加考试，考进的学生从7年级读到12年级。学生必須在5年级全纽约州考试得到4分，才可能有资格参加考试。
详细介绍参看 纽约学校入学要求
合作公寓(co-op)和共有公寓(condo)的区别
在纽约买房，买家必须清楚合作公寓co-op和共有公寓condo的区别，共有公寓condo也称康斗公寓。因为市政管理历史原因，纽约房地产市场80%的公寓为合作公寓Co-op，而外国人能购买的共有公寓康斗Condo仅占市场的20%。二战前建成的公寓大部分是合作公寓，新建大楼基本上是康斗。合作公寓价格便宜，但业主没有房屋产权，一般不允许外国人和投资者购买。虽然康斗价格贵些，房东有房屋产权，租卖都可以自主决定。网上看房源时，注意公寓类型是co-op还是condo。
合作公寓：Co-op是由大楼股份公司所拥有的公寓。业主购买到的并不是公寓的产权，实际上是拥有了这个公司的股份，并且拥有这个公司给予的长期的租赁使用权。购买Co-op的股东根据其股份的多少支付公寓的房地产税，物业维护费等持有成本。合作公寓的购买者需通过Co-op董事会审批（一般情况下外国人的购买申请不会被通过），大多数Co-op要求股份持有人把co-op作为他们的主要居所，然而它也允许一到两年的转租，大楼出租单元有限制往往要排队等，你的租客必须提交正式的申请和通过董事会的面试。
共有公寓：共有公寓也称康斗。Condo购买的是特定公寓的独立产权。业主需要承担公寓每年的房地产税以及物业管理费。购买者需要向管理委员会提交申请，并且向他们公开自己的财务状况。Condo一般都允许外国人购买。
合作公寓：Co-op是由大楼股份公司所拥有的公寓。业主购买到的并不是公寓的产权，实际上是拥有了这个公司的股份，并且拥有这个公司给予的长期的租赁使用权。购买Co-op的股东根据其股份的多少支付公寓的房地产税，物业维护费等持有成本。合作公寓的购买者需通过Co-op董事会审批（一般情况下外国人的购买申请不会被通过），大多数Co-op要求股份持有人把co-op作为他们的主要居所，然而它也允许一到两年的转租，大楼出租单元有限制往往要排队等，你的租客必须提交正式的申请和通过董事会的面试。
共有公寓：共有公寓也称康斗。Condo购买的是特定公寓的独立产权。业主需要承担公寓每年的房地产税以及物业管理费。购买者需要向管理委员会提交申请，并且向他们公开自己的财务状况。Condo一般都允许外国人购买。
纽约曼哈顿买公寓房步骤流程
在纽约曼哈顿买合作公寓或康斗公寓步骤类似。如果你看中了想买一个公寓，也准备好了银行贷款的预批信或银行证明，和你的经纪人商量好出价，经过你的经纪告知卖方经纪或卖主，买卖双方讨价还价，最后价钱，条件，过户日期双方谈定同意。纽约州须要律师参与地产交易，卖方律师准备购房合约，你的地产律师审查你要买的公寓大楼的财务状况。你的律师确定大楼财务状况满意，大楼章程和买卖合同你能接受，这时你律师允许你签合同，你要附上准备好的10%订金支票付给卖方律师的第三方账户Escrow，卖方最终签字。订金存在卖方律师Escrow户头直到过户。在所有人都签好的合同之前，卖主还可接受别人的出价，买方也可以撤出。合同生效后，你的经纪会给你公寓大楼委员会所需要的申请表格及要准备的资料。你需填好所有申请表，会计师签字的财务报告、三年的完税证明、银行报表、个人及财务推荐信、专业推荐信、买卖合同，如有贷款需提供银行贷款承诺。当你填好申请表格附上所有文件，你的经纪会交给公寓管理公司审核再转交委员会。所有文件表格必须齐全，否者管理公司不接受。合作公寓申请初次批准，会安排和委员会面试，这是很严肃不可轻忽的事情，就像商业会议对待。经过委员会批准后，你就可准备过户。康斗公寓申请不须面试只要将所需表格资料按顺序填好送交检阅基本上会批准，从合同到过户约60天，合作公寓所需时间较长至少60-90天。
纽约曼哈顿买公寓过户费用
在美国买房，经纪人佣金由卖方支付。以下是买方在纽约购买公寓的大致费用，合作公寓和康斗稍有不同但费用差别不大。
律师费：$1000-$1500
产权审查：$350
产权保险：每10万约450美元，100万以上+15％
豪宅税：当买价100万以上交1％的买价
登记费：$ 250 – $ 750
市政调查：$300 – $ 500
以上是现金全款买房的费用，以下是贷款买房额外费用:
贷款申请费：$ 350
贷款经办费：$330
银行费：$ 350 – $ 750
房屋估价费：$ 300 – $ 1500
银行律师：$ 650 – $ 750
纽约市贷款税：
贷款50万以内为1.8％
贷款50万以上为1.95％
律师费：$1000-$1500
产权审查：$350
产权保险：每10万约450美元，100万以上+15％
豪宅税：当买价100万以上交1％的买价
登记费：$ 250 – $ 750
市政调查：$300 – $ 500
以上是现金全款买房的费用，以下是贷款买房额外费用:
贷款申请费：$ 350
贷款经办费：$330
银行费：$ 350 – $ 750
房屋估价费：$ 300 – $ 1500
银行律师：$ 650 – $ 750
纽约市贷款税：
贷款50万以内为1.8％
贷款50万以上为1.95％
纽约买房为什么需要买方经纪人
在美国买房，买方不需要付买方经纪人任何费用，买卖双方经纪的佣金都有卖方支付。交易佣金在卖房协议已经写明不能更改，卖家不会因为买家没有买方经纪人而少付佣金，卖家也不会便宜买给没有经纪人的买家。除了亲戚朋友之间交易，很少有人自己去处理购房交易，找个好的地产经纪会对你买房帮助很大。
现在房地产网站信息很全了，如Zillow网站，买房可以上网查看房源卖价和公开展示Open House，但以为上网就可以买到房子，实际上还不是这么简单。购房者要了解公寓买卖成交历史，该大楼最新卖出公寓的成交价格，业主维护费用如大楼管理费和地税等费用，大楼对购房者的条件要求，这些就需要地产经纪的帮助。买方经纪人帮助客户了解地产市场行情，恰当的报价和谈判，为客户争取到最好价格。经验丰富的地产经纪人对纽约房屋市场、区域、房源、户型等非常熟悉，帮助客户买房成功率高。除了帮助买方讨价还价争取好价格外，地产经纪人要负责帮助买方填写大楼申请表格，打字复印并送交公寓委员会审批。地产经纪人还要沟通和调解各个环节及进程，如买卖合同、大楼财务报表、黑皮书offering plan是否及时送到律师处，贷款进度如何，是否按时等等。如果双方律师有争执不下的问题，经纪人必须与对方经纪人直接沟通并报告给卖主及时解决，以防延误时间甚至签不成合同的情况。特别是在市场火爆时期，几个买家都看好同一房屋的时侯，如果买方不能在一周内签合同，房屋就有可能被别人买走。在曼哈顿买房效率非常重要，要好的经纪人帮你搞定。
现在房地产网站信息很全了，如Zillow网站，买房可以上网查看房源卖价和公开展示Open House，但以为上网就可以买到房子，实际上还不是这么简单。购房者要了解公寓买卖成交历史，该大楼最新卖出公寓的成交价格，业主维护费用如大楼管理费和地税等费用，大楼对购房者的条件要求，这些就需要地产经纪的帮助。买方经纪人帮助客户了解地产市场行情，恰当的报价和谈判，为客户争取到最好价格。经验丰富的地产经纪人对纽约房屋市场、区域、房源、户型等非常熟悉，帮助客户买房成功率高。除了帮助买方讨价还价争取好价格外，地产经纪人要负责帮助买方填写大楼申请表格，打字复印并送交公寓委员会审批。地产经纪人还要沟通和调解各个环节及进程，如买卖合同、大楼财务报表、黑皮书offering plan是否及时送到律师处，贷款进度如何，是否按时等等。如果双方律师有争执不下的问题，经纪人必须与对方经纪人直接沟通并报告给卖主及时解决，以防延误时间甚至签不成合同的情况。特别是在市场火爆时期，几个买家都看好同一房屋的时侯，如果买方不能在一周内签合同，房屋就有可能被别人买走。在曼哈顿买房效率非常重要，要好的经纪人帮你搞定。
在纽约曼哈顿买房或卖房，在此留言，我们会在24小时内回复
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