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纽约曼哈顿房地产经纪  鲍博士  Alex Bao

纽约资深地产经纪,曼哈顿房地产房产中介,熟悉纽约市曼哈顿下城、中城和上城房屋销售及出租市场,对华人喜欢投资的街区非常了解,为海内外华人在纽约购房置业提供专业房产经纪服务
(201) 881-6897
微信: ab8102057
邮箱: alexbao2000@gmail.com
​Line: alexbao2000

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纽约买房步骤须知注意事项


近年来,在纽约买房的人越来越多。但是由于购房事项细节繁杂,要注意的事项很多,房地产交易非常复杂,所以隐藏着很多法律风险和隐患。在美国,购房者通常都会聘用地产经纪人和律师,除了人们通常关心的合同丶留置权以及所有权问题,纽约的许多合作公寓(Co-op apartment)还有需要经过仔细研究和审查的财务报表和会议记录。购买产权公寓(Condo),甚至在购买独栋房屋(house)时也可能遇到许多麻烦。更不用说在谈判桌对面的卖方通常都有自己的律师。当然还有一个简单的原因是纽约的房地产很贵,交易不好可能对买家造成大金额的损失。所以在纽约买房时请注意一下步骤和注意事项。

1丶先列下买屋目的丶选择地区丶房产价格预算及要求:首先要清楚您是要自住还是投资。接着要列出想要购买的房屋的基本条件,例如价格丶所在地区丶多少卧室和浴室丶面积大小等。然后还要考虑如果不是用现款买房,那么必须先向银行申请贷款预先核准,并且获得房屋贷款前置审批信(bank’s mortgage pre-approval letter)。您要首先研究自己的财政情况,综合考虑自己的经济水平,知道自己是否需要贷款。如果需要,可以承担的每月还款额是多少。地产经纪会给你一些建议,也会给你介绍贷款专员。

2丶看房:自己或在经纪人的帮助下,看房并下Offer。您可以列一张自己所有想要的关于理想房屋的条件清单,比如地理位置丶价格区间丶特别的需求。另外,在美国看房与在中国看房不同。一般在美国,找到一个合适的经纪人之后,就由他全权代理,而别想着找多个经纪人,相互比较。美国的经纪人认为这种行为意味着不信任。一旦被发现同时雇佣了多个经纪人,那么没有人愿意尽心尽力做事。通常购房者会和经纪人签订代理协议,约定由经纪人代理购房事宜。在美国买房,买家不需要支付经纪人佣金和费用。在纽约州,没有律师参与的地产合同无效,因此最晚在意向合同签署之前,需要找到一位持当地执照的律师参与购房。

3丶书面报价(Written Offer):找到满意欲买的房地产后应尽快行动,不要给太低价。不然屋主会认为您不识市价及没诚意。告知您的地产经纪欲买此房屋,并谈好买价及如有其它的买屋条件。经纪人会书面向对方提交你的报价和条件。

4丶签订合约:在您的Offer被卖方接收后,买卖双方将在各自的律师代表下,商谈合同条款。在纽约,双方必须雇用律师。作为您买方的律师会对卖方律师发来的合同进行审阅,根据您的个案情况进行更改丶删减或添加。比如,是否加入合同取决于贷款的条款。同时,买方律师还要进行尽职调查(Due diligence)审查关于房产的文件,告知您购买该房产可能产生的风险和该房产存在的不利因素。合同的条件限制和买卖交易的细节非常重要,务必与律师商讨,充分理解当中的风险和义务。双方对合同丶买方对Due diligence满意后,买方将签署合同,并一般支付房屋总价10%的房款作为定金。卖方收到合同后,签署,再寄还给买方。如果买方在双方接受合同后终止交易,一般情况下定金是不能退回的,除非合同约定的后期条件没有满足,如贷款问题、房屋检查问题。

5丶贷款银行确定发放贷款:如果买方需要贷款,买方将与银行联系进行贷款事宜。银行同意贷款后,会为您出具Commitment letter。

6丶产权报告:买方律师将以买方的名义购买产权报告(Title report)并审阅,看该房屋的产权是否存在问题,可不可以过户;调查房屋的历史交易情况丶贷款情况丶付税情况丶房契户主资料,有无任何未解决的法律纠纷问题等等。调查费用由买方支付,通常几百元美金。买方一般会购买产权保险(Title insurance)以保护自己的权益。 

7丶向管理处申请:如果您购买的是Condo或者Coop,那么您将在地产经纪的帮助下,向Condo/Coop管理处(Board)提出购买该房产的申请。Condo管理处有在同等条件下优先购买的权利,即管理处可以拒绝您购买Condo的申请。但是一般情况下会同意您的申请。相比之下,Coop管理处更难通过,更容易拒绝您的申请。

8丶成交(Closing):双方律师将收集Closing时的文件,协调各方,确认Closing时间并出席。一般是签订合同后的2-3个月。买卖双方在约定的过户日会面,办理交房手续。买方需带好自己有效身份证明(如驾照丶护照或绿卡等)及现金支票,付清剩余房款和房屋过户。对贷款买家丶现金买家所付房屋过户费用很少。买方会在1-3个星期内收到房契。

9丶过户后的费用:拥有独立产权公寓(Condo),要付房产税和每月的公共费用;拥有合作公寓(Co-op),要要付房产税和每月管理费。房产税是跟随楼寓的种类丶地区和公寓面积来计算;而公共费用和管理费与楼寓的种类和公寓面积有关,可以是每月几百到几千元不等。一般情况提供多样服务的楼寓,每月费用较高。税或是物业税可于收入中扣除征收税款。如果是投资者,公共费用和物业税都是商业上的开支,所以是可以扣除征收税款。如果在美国有流动资产并有个人银行户头,购房过程通常需要两个月。因此必须提前准备,看房阶段就必须将资金准备好。如果需要房屋贷款,至少再加一个月时间。
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